Die Initiative in Kürze

Immer mehr Menschen im Kanton Zürich verlieren ihr Zuhause. Schuld daran sind unfaire Leerkündigungen. Dabei werden ganze Siedlungen geräumt, um danach eine höhere Miete zu verlangen. Betroffen sind vor allem alteingesessene Anwohnerinnen und Anwohner.

Gab es anfangs vor allem in der Stadt Zürich unfaire Leerkündigungen, schwappt die Kündigungswelle nun auf angrenzende Gemeinden über. Dabei werden selbst in den 2000er-Jahren sanierte Mehrfamilienhäuser abgerissen.

Die Wohnschutz-Initiative schützt die Bevölkerung des Kantons Zürich vor unfairen Leerkündigungen und trägt dazu bei, preisgünstigen Wohnraum von älteren Menschen und Familien zu erhalten.

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Initiativtext

Kantonale Volksinitiative

«Bezahlbare Wohnungen schützen. Leerkündigungen stoppen (Wohnschutz-Initiative)» Im Amtsblatt des Kantons Zürich veröffentlicht am 18. August 2023.

Die unterzeichnenden, im Kanton Zürich wohnhaften Stimmberechtigten stellen gestützt auf Art. 23 ff. der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 sowie das Gesetz über die politischen Rechte (GPR) und die zugehörige Verordnung (VPR) in der Form des ausgearbeiteten Entwurfs folgendes Begehren:

Das Gesetz über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung vom 7. Juni 2004 (LS 841) wird wie folgt geändert:

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V. Wohnbauförderung und Wohnschutzmassnahmen der Gemeinden

a. im Allgemeinen

§ 14 a. 1 Zum Erhalt und zur Sicherung von Mietwohnungen, die für breite Bevölkerungskreise finanziell tragbar sind, können die Gemeinden selbständig Vorschriften zum Wohnschutz erlassen, insbesondere

a. eine Bewilligungspflicht für Abbrüche, Umbauten und Renovationen sowie Zweckänderungen

b. Beschränkungen für die Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.

2 Die Bewilligung kann mit Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse verbunden werden. Die Auflagen sind zeitlich zu beschränken.

3 Die Anwendung der Vorschriften und Auflagen zum Wohnschutz ist an das Vorliegen eines Wohnungsmangels auf dem Gemeindegebiet (Leerwohnungsbestand von weniger als 1,5 %) zu knüpfen.

4 Die Gemeinden regeln die Wohnschutzmassnahmen in einem Gemeindeerlass. Die Wohnschutzmassnahmen gelten nicht für Wohnbauträger, die der Gemeinnützigkeit und dem Prinzip kostendeckender Mieten ohne Gewinnabsichten verpflichtet sind.

b. Verfahren

§ 14 b. 1 Bei Bauvorhaben in Gemeinden, die Massnahmen zum Wohnschutz erlassen haben, wird die Anwendbarkeit der Vorschriften zum Wohnschutz öffentlich bekannt gemacht.

2 Bei der Umwandlung in Stockwerkeigentum stellt das Grundbuchamt der Bewilligungsbehörde die Grundbuchanmeldung und den Rechtgrundausweis zu. Es sistiert das Eintragungsverfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheids.

3 Die Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse sind im Grundbuch als Anmerkung gemäss Art. 962 ZGB einzutragen.

c. Rechtsschutz

§ 14 c. 1 Die Anordnungen betreffend Wohnschutz werden zusammen mit der Baubewilligung eröffnet. Rekursinstanz ist das Baurekursgericht. Die Rechtsmittelinstanzen überprüfen die Angemessenheit der Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse.

2 Zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt ist, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat, insbesondere

a. Mieterinnen und Mieter, deren Mietobjekt Gegenstand des Entscheides ist,

b. gesamtkantonal tätige Verbände, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemäss dem Mieterschutz widmen.

3 Die Berechtigung zum Rekurs und zur Beschwerde ist vom Fortbestand des Mietverhältnisses unabhängig.

§ 14 a. wird zu § 14 d.

§ 15. 1 Mit Busse bis zu 50 000 Franken wird bestraft, wer vorsätzlich

Lit. a. – c. unverändert.

d. gegen Auflagen zur Begrenzung der Mietzinse verstösst.

2 Bei Verstössen gemäss lit. d kann bei Gewinnsucht auf Busse in unbeschränkter Höhe erkannt werden.

3 Bei Verstössen gegen Vorschriften zum Wohnschutz ist der rechtmässige Zustand im Sinne von § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 wieder herzustellen.

Argumente

Schutz vor unfairen Leerkündigungen

Im Kanton Zürich werden bis zu 13-mal so viele Menschen auf die Strasse gestellt wie in vergleichbaren Regionen. Unfaire Leerkündigungen treffen oft die arbeitende Bevölkerung mit tiefem Einkommen. Bis zu 50 % finden in ihrer Gemeinde keine neue Wohnung mehr. Die Wohnschutz-Initiative schützt alteingesessene Mieterinnen und Mieter vor der Kündigungswelle.

Alters- und Familienwohnungen erhalten

Die Wohnschutz-Initiative ermöglicht es den Gemeinden, Massnahmen zum Schutz vor unfairen Leerkündigungen auszuarbeiten. So können sie unter anderem Wohnraum für ältere Menschen und Familien erhalten oder bei Neubauten einen Anteil an preisgünstigen Wohnungen vorschlagen.

Lokale Kultur bewahren

Die Wohnschutz-Initiative bremst die Verdrängung langjähriger Anwohnerinnen und Anwohner und bewahrt damit die lokale Kultur und den Charakter der Gemeinden.

Keine Steuergelder verwenden

Nach Leerkündigungen werden vielerorts Mietzinse verlangt, die über dem gesetzlich Erlaubten liegen. In Zusammenarbeitmit den Vermietern verhindert die Wohnschutz-Initiative missbräuchliche Mietzinse. Am Ende bleibt allen mehr Geld im Portmonee, ohne dafür Steuergelder zu verwenden.

Selbstbestimmung der Gemeinden stärken

Die Initiative enthält eine Kann-Bestimmung. Jede Gemeinde und ihre jeweilige Stimmbevölkerung entscheiden selbst, ob und welche Massnahmen sie bei Bedarf vornehmen möchten. Das ermöglicht Lösungen, die auf die lokalen Gegebenheiten zugeschnitten sind und stärkt das Selbstbestimmungsrecht der ortsansässigen Bevölkerung.

Kantonale Wohnschutzmassnahmen

Die Kantone Basel-Stadt, Genf und Waadt kennen bereits einen Wohnschutz, teilweise seit mehreren Jahrzehnten. Der Wohnschutz regelt, unter welchen Bedingungen die Kantone eine Bewilligung für einen Umbau, eine Renovation, einen Abbruch und Ersatzneubau oder eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erteilen und welche Kosten auf die Mieterinnen- und Mieter überwälzt werden dürfen.

Kanton Basel-Stadt

Kanton Basel-Stadt

Basel-Stadt hat seit 1968 eine Wohnschutzgesetzgebung. Nachdem diese 2013 massiv abgeschwächt worden war, erkämpfte der Basler Mieterinnen- und Mieterverband mit mehreren Volksinitiativen eine griffige Neuauflage, die 2022 in Kraft trat.

Mietzinse nach Renovationen

Für Umbau und Sanierungen gibt es drei Bewilligungsverfahren:

  1. Das Meldeverfahren: für bauliche Massnahmen, die über den einfachen Unterhalt hinausgehen und keinen Mietzinsaufschlag und keine Kündigung zur Folge haben
  2. Das vereinfachte Bewilligungsverfahren (summarische Überprüfung): das Bauvorhaben löst keine Kündigung aus und die Mieterhöhung beträgt weniger als 80 Fr./Monat bei 1-2-Zi-Wg, 120 Fr. bei 3-Zi-Wg und 180 Fr. bei 4-Zi-Wg
  3. Das umfassende Bewilligungsverfahren (detaillierte Überprüfung): das Bauvorhaben hat Kündigung zur Folge und die Mieterhöhungen liegen über den Limiten für das vereinfachte Verfahren

Die Überprüfung erfolgt durch die paritätisch besetzte Wohnschutzkommission (WSK), in der auch der Mieterinnen- und Mieterverband vertreten ist. Für die Mietzinsberechnung orientiert sich die WSK an der Mietrechtsverordnung des Bundes (VMWG). In der Regel werden 40% der Investitionen als wertvermehrend (mit der Möglichkeit von begründeten Zuschlägen) und die Amortisationsdauer beträgt 30 Jahre. Beim aktuellen Hypothekarzins von 1.25% und dem Renditezuschlag gemäss Bundesgericht resultiert damit ein Überwälzungssatz von 5.45%.

Rechenbeispiel: Wird eine Wohnung für 100'000 Franken renoviert, werden 40'000 Franken als wertvermehrend anerkannt. 5.45% davon oder 2'180 Franken pro Jahr dürfen auf die Miete überwälzt werden.

Die Regeln gelten nur für den Ersatz des bisherigen Wohnraums. Für zusätzlich geschaffene Wohnungen gibt es keine Einschränkungen.

Mietzinse bei Neubau‍

Bei Ersatzneubauten legt die WSK maximale Nettomieten fest. Diese richten sich nach Zimmerzahl und Landwertkategorie des Grundstücks (tief/mittel/hoch). Für 3 und 3.5 Zimmer liegt die Bandbreite aktuell zwischen 1'778 und 2'371 Franken, für 4 und 4.5 Zimmer zwischen 2'327 und 3'103 Franken.

Kontrolle der Mieten

Die Mietzinse unterliegen während fünf Jahren der Kontrolle der WSK.

Energetische Mehrleistungen

Mehrkosten für energetische Massnahmen werden – nach Abzug von Förderbeiträgen - als wertvermehrende Investitionen anerkannt.

Kanton Genf

Kanton Genf

Der Kanton Genf kennt seit 1962 ein Wohnschutzgesetz, die Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Seit 1984 sieht die LDTR Maximalmieten nach Renovation und bei Ersatzneubauten vor. Diese orientieren sich an den «überwiegenden Bedürfnissen der Bevölkerung» («besoins prépondérants de la population»). Darunter sind gemäss Art. 6 Abs. 3 LDTR «Mieten, die für die Mehrheit tragbar sind» zu verstehen («loyers accessibles à la majorité»). Abgeleitet davon werden in der LDTR maximal zulässige Mieten pro Zimmer und Jahr festgelegt. Die Berechnung soll sicherstellen, dass die Mieten einen gewissen Prozentsatz des mittleren Einkommens nicht überschreiten. Damit kennt Genf von allen drei Kantonen die weitestgehende Regelung.

Mietzinse nach Renovationen

Die Mietzinskalkulation erfolgt zweistufig. Zunächst wird die Mieterhöhung nach der Mitrechtsverordnung des Bundes (VMWG) berechnet. Anschliessend wird überprüft, ob die resultierende Miete über dem Plafond gemäss LDTR liegt; ist dies der Fall, wird die Mieterhöhung gedeckelt.

Energetische Mehrleistungen‍

Mehrkosten für energetische Sanierungen gelten zu 100% als wertvermehrende Investitionen. Die Mietzinsobergrenze gemäss LDTR gilt grundsätzlich auch hier. Allerdings gibt es einen Zuschlag im Umfang der zu erwartenden Energieeinsparung und einen weiteren Zuschlag für eine «contribution énergétique» («Energiebeitrag») des Mieters.

Mietzinse bei Neubau‍

Bei Ersatzneubauten legt der Kanton Höchstmieten fest. Diese orientieren sich an den Mietobergrenzen der LDTR mit verschiedenen Zuschlägen.

Kontrolle der Mieten‍

Die Mietzins- und Preiskontrolle dauert 3 Jahre bei Renovation, 5 Jahre bei umfassender Erneuerung und 5 bis 10 Jahre bei Ersatzneubau und bei Umwandlung in Stockwerkeigentum.

Kanton Waadt

Kanton Waadt

Mietzinse nach Renovationen‍

Zunächst wird der objektive Mietwert anhand der Baukosten und einem angemessenen Landkostenanteil berechnet und mit dem tatsächlichen Mietertrag verglichen. Je nach Verhältnis dieser beiden Werte wird ein grösserer oder kleinerer Teil der Renovationskosten zur Überwälzung zugelassen. Je höher die Ist-Miete gegenüber dem objektiven Mietwert ist, desto geringer fällt die zulässige Überwälzung aus. Die Überlegung dahinter: Je höher die Ist-Miete, desto mehr Mittel für die Erneuerung können angespart werden.

Wenn die Liegenschaft zu einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis erworben wurde oder die Ist-Mieten verglichen mit dem objektiven Mietwert exzessiv hoch sind, kann die Überwälzung weiter reduziert werden.

Energetische Mehrleistungen‍

Energetische Mehrleistungen oder Investitionen zur Nutzung erneuerbarer Energien werden zu 100% als wertvermehrend anerkannt.

Mietzinse bei Neubau‍

Bei Ersatzneubauten darf der Kanton verlangen, dass der abgebrochene Wohnraums zu vergleichbaren Mietbedingungen ersetzt wird. Die zusätzlich erstellten Neubauwohnungen dürfen zu Marktpreisen angeboten werden.

Kontrolle der Mieten‍

Die Mietzins- und Preiskontrolle dauert maximal 5 Jahre; bei ausgeprägtem Wohnungsmangel – weniger als 1% Leerwohnungsbestand – kann sie auf 10 Jahre verlängert werden.

Kanton Zürich

Kanton Zürich

Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien (1974 – 1998)

Von 1974 bis 1998 gab es im Kanton Zürich das Gesetz über die Erhaltung von Wohnungen für Familien (WEG), dem sich die Gemeinden mit Gemeindebeschluss für jeweils fünf Jahre unterstellen konnten. Die Stadt Zürich war ihm als einzige Gemeinde während seiner ganzen Laufzeit unterstellt. Das WEG sah für Familienwohnungen detaillierte Regelungen für die Bewilligung von Abbruch, Umbau/Sanierung und Umwandlung von Wohnungen in Büros vor. Bewilligungen für Umbau und Sanierung konnten erteilt werden, wenn die Wohnungen preisgünstig erneuert wurden. Abbrüche wurden bewilligt, wenn wesentlich mehr Wohnungen preisgünstig erstellt wurden.

Wohnschutz-Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbands

Im Gegensatz zum früheren WEG enthält die Wohnschutz-Initiative keine Detailregelungen. Sie erlaubt den Gemeinden, bei einem Leerwohnungsbestand von weniger als 1.5% gezielte Massnahmen zum Schutz vor unfairen Leerkündigungen und überhöhten Mietaufschlägen nach Renovationen zu treffen. Konkret können sie Wohnungsabbrüche, Umbauten und Renovationen, Zweckänderungen wie Umnutzungen von Wohnungen in Büros oder Business Apartments sowie Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen einer speziellen Bewilligungspflicht unterstellen.

WICHTIG: Die Wohnschutz-Initiative des MV enthält lediglich eine Kann-Formulierung. Jede Gemeinde entscheidet selbst, ob und welche der möglichen Massnahmen sie umsetzen möchte. Zuständig dafür ist das Gemeindeparlament resp. die Gemeindeversammlung. Das ermöglicht Lösungen, die auf die örtlichen Gegebenheiten zugeschnitten sind, und stärkt das Selbstbestimmungsrecht der lokalen Bevölkerung. Wohnschutzmassnahmen werden nur getroffen, wo die Bevölkerung es wünscht.

Kontrolle der Mieten

Die Gemeinden können nach Renovationen oder bei Ersatzneubauten zeitlich befristet Maximalmieten festlegen und diese kontrollieren. Ob und in welcher Form sie Mietzinsgrenzen festlegen, entscheiden die Gemeinden selbst.

Energetische Mehrleistungen‍

Energetische Mehrleistungen gelten von Bundesrechts wegen als wertvermehrend. Die Wohnschutz-Initiative ändert daran nichts.

Der Gegenvorschlag ist völlig absurd.

Selbst Gegner lehnen ihn ab.

Zum Gegenvorschlag