Warum die Mieten steigen: 8 Gründe für die Wohnungsnot

1. Wohnen als Anlageobjekt

Das tiefe Zinsumfeld macht Immobilien zu einem attraktiven Anlageobjekt für Unternehmen und institutionelle Anleger. Diese verfolgen eine möglichst hohe Rendite. Gleichzeitig trifft ihr Kapital auf einen begrenzten Boden mit begrenztem Wohnraum. Das treibt die Bodenpreise und damit auch die Mietenpreise in die Höhe.

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2. Unfaire Leerkündigungen

Immer mehr Menschen im Kanton Zürich verlieren ihre Wohnung. Schuld daran sind unfaire Leerkündigungen. Dabei werden ganze Siedlungen geräumt, um danach Neubauten mit viel höheren Mieten zu erstellen. Bisherige Mieterinnen und Mieter können sich die Neubauwohnungen meist nicht mehr leisten und werden aus dem Quartier verdrängt. Die Eigentümerschaft darf zudem bei jedem Mieterwechsel einen Mietaufschlag erheben. Auch dann, wenn an der Wohnung nichts geändert wurde. Das führt zu absurden Situationen in Mehrfamilienhäusern, in denen identische Wohnungen mit gleicher Ausstattung und Grösse zu völlig unterschiedlichen Preisen vermietet werden.

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3. Aufweichung der Lex Koller

Privaten und juristischen Personen ohne Schweizer Wohnsitz war es jahrelang erschwert, Immobilien in der Schweiz zu erwerben. Diese sogenannte «Lex Koller» wurde jedoch in den 1990er- und 2000er-Jahren abgeschwächt. Seitdem ist es ausländischen Unternehmen erlaubt, in Geschäftsliegenschaften zu investieren. Ebenso gibt es Ausnahmen für Ferienhäuser in Tourismusregionen. Seitdem werden Schweizer Immobilien auch im Ausland als spekulatives Anlageobjekt missbraucht.

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4. Missbräuchliche Mietzinse

Im Schweizer Mietrecht sind missbräuchliche Mietzinse verboten. Ein Mietzins gilt als missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Liegenschaft erzielt wird. Die zulässige Rendite liegt bei älteren Liegenschaften in der Regel beim Referenzzinssatz plus zwei Prozentpunkten. Seit der Senkung des Referenzzinssatzes im September 2025 entspricht das rund 3,25 Prozent. Das Problem: Das Gesetz wird weder eingehalten noch deren Missachtung geahndet. Früher unterlagen viele Mietzinse einer staatlichen Kontrolle. Seit der Revision des Mietrechts Anfang der 1990er-Jahre wurde diese Kontrolle den Mieterinnen und Mieter überwälzt. Heute müssen sie selbst aktiv werden und einen überhöhten Mietzins anfechten. In der Praxis geschieht das selten. Einerseits fürchten Mieterinnen- und Mieter den Konflikt mit dem Vermieter aus Angst, die Wohnung zu verlieren. Andererseits fehlen ihnen häufig wichtige Angaben zu Kaufpreis, Eigenkapital oder Investitionen der Eigentümerschaft, die nötig wären, um eine überhöhte Rendite nachzuweisen.

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5. Tiefe Zinsen treiben Immobilienpreise nach oben

Die Höhe der Zinsen beeinflusst direkt den Wert von Immobilien. Wenn die Zinsen sinken, steigen in der Regel die Preise von Häusern und Grundstücken. Schon kleine Zinssenkungen können grosse Aufwertungen auslösen. Tiefe Zinsen führen dazu, dass Investoren bereit sind, sehr hohe Preise für Liegenschaften zu bezahlen. In Bieterverfahren überbieten sich Immobilienfirmen oft gegenseitig. Manche kalkulieren dabei mit extrem tiefen Renditen. Wer eine Liegenschaft zu einem sehr hohen Preis kauft, versucht danach, die Einnahmen zu erhöhen. Ein Weg dazu sind höhere Mieten. Um diese zu erreichen, werden Wohnungen abgerissen oder saniert und danach deutlich teurer vermietet.

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6. Es werden die falschen Wohnungen gebaut.

Ältere Gebäude werden abgerissen oder umfassend saniert und durch Neubauten mit deutlich höheren Mieten ersetzt. Für die bisherigen Mieterinnen und Mieter sind diese Wohnungen meist nicht mehr bezahlbar. Der Wohnungsbau erhöht zwar statistisch das Angebot, schafft aber oft keinen Wohnraum für Menschen mit mittleren oder tiefen Einkommen.

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7. Immer mehr Flächennutzung pro Person

Die Wohnfläche pro Person ist in der Schweiz in den letzten Jahrzehnten stark gestiegen. Wohnungen werden heute von weniger Menschen bewohnt als früher. Gleichzeitig sind neue Wohnungen oft grösser gebaut als ältere. Dadurch steigt der Flächenverbrauch pro Kopf kontinuierlich. Während ausländische Haushalte in der Schweiz nur 1.4 Zimmer pro Kopf nutzen, sind es bei Schweizer Staatsangehörigen fast 2 Zimmer pro Kopf. Diese Entwicklung verschärft die Wohnungsnot. Wenn jede Person im Durchschnitt mehr Wohnraum beansprucht, braucht es insgesamt mehr Wohnungen für die gleiche Bevölkerungszahl. Der zusätzliche Flächenbedarf erhöht die Nachfrage nach Wohnraum und verstärkt den Druck auf die Mieten.

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8. Buchungsvorschriften zum Wert von Immobilien

Früher wurden Immobilien in den Bilanzen von Unternehmen und Pensionskassen zum Kaufpreis geführt. Wenn ein Haus 1910 für 500 000 Franken gekauft wurde, stand es auch Jahrzehnte später noch ungefähr mit diesem Wert in der Bilanz, selbst wenn der Marktwert stark gestiegen war. In den 1990er-Jahren änderten sich die Rechnungslegungsvorschriften. Immobilien mussten nun zum aktuellen Marktwert bewertet werden. Seit 2005 gilt das auch für Schweizer Pensionskassen. Der Wert eines Hauses wird dabei unter anderem aus den erwarteten künftigen Mieteinnahmen berechnet. Das erzeugt einen speziellen Anreiz. Steigt der Wert eines Gebäudes, sinkt rechnerisch die Rendite, weil die gleichen Mieteinnahmen auf einen höheren Immobilienwert verteilt werden. Um wieder eine höhere Rendite zu erreichen, werden die Mieten erhöht. Höhere Mieten erhöhen wiederum den geschätzten Marktwert der Immobilie. Dadurch entsteht eine Spirale: steigende Bewertungen führen zu höheren Mieten, die wiederum höhere Bewertungen rechtfertigen. Zusätzlich können Unternehmen Wertsteigerungen ihrer Immobilien als Gewinn in der Bilanz verbuchen, obwohl sie das Gebäude gar nicht verkauft haben. Das verbessert ihre Kennzahlen und folglich auch die Aktienbewertung.

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