Kantonale Wohnschutzumsetzungen

Die Kantone Basel-Stadt, Genf und Waadt kennen bereits einen Wohnschutz. Teilweise besteht dieser bereits seit mehreren Jahrzehnten. Der Wohnschutz regelt, unter welchen Bedingungen die Kantone eine Bewilligung für einen Umbau, eine Renovation oder einen Neubau erteilen und wie viel der Investitionskosten auf die Mieterinnen- und Mieter überwälzt werden dürfen.

1. Kanton Basel-Stadt

Mietzinse nach Renovationen

Bei Renovationen und Sanierungen gelten Investitionen grundsätzlich zu etwa 40 Prozent als wertvermehrend. Davon dürfen 5 % auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden (Überwälzungssatz).

Beispiel: Wird eine Wohnung mit 100'000 Franken wertvermehrend renoviert, darf die Miete aufs Jahr gerechnet um 5 % (von max. 40 %, = 2'000 Franken) erhöht werden. Der Überwälzungssatz entspricht einer Amortisationsdauer von rund 30 Jahren.

Als wertvermehrend gelten Umbauten oder Renovationen, welche die Qualität der Wohnung verbessern. Dazu gehört beispielsweise der Anbau eines Balkons oder der Einbau einer neuen Küche. Grundsätzlich nicht auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden dürfen werterhaltende Investitionen. Diese dienen lediglich dem Erhalt des Status Quo (bspw. Renovation des Dachs oder Ersetzung alter Fenster).

Die Regeln gelten nur für den Ersatz des bisherigen Wohnraums. Wird mehr Wohnraum gebaut als vorher vorhanden war, gelten für diese zusätzlichen Wohnungen keine Einschränkungen.

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Mietzinse bei Neubau

Bei Ersatzneubauten werden maximale Nettomietzinse festgelegt. Diese richten sich nach Zimmerzahl und Landwertkategorie des Grundstücks. Liegt der berechnete Mietzins über diesen Grenzwerten, darf er nicht verlangt werden.

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Kontrolle der Mieten

Nach bewilligten Renovationen oder Ersatzneubauten unterliegt der Mietzins während fünf Jahren der Kontrolle einer paritätischen Wohnschutzkommission, in der auch der Mieterinnen- und Mieterverband vertreten ist.

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Energetische Sanierungen

Energetische Massnahmen werden als wertvermehrende Investitionen anerkannt. Photovoltaikanlagen sind von Bewilligungs- und Meldepflichten ausgenommen und werden bei der Berechnung von Mietzinsaufschlägen nicht berücksichtigt.

2. Kanton Genf

Mietzinse nach Renovationen

Im Kanton Genf können wertvermehrende Investitionen grundsätzlich bis zu etwa 70 Prozent auf die Mieterschaft überwälzt werden. Diese werden mit einem Kapitalisierungssatz von rund 7.6 Prozent in eine jährliche Mietzinserhöhung umgerechnet. Beispiel: Werden bei einer Renovation 100'000 Franken als wertvermehrend anerkannt, kann die Miete pro Jahr um rund 7'600 Franken erhöht werden. Dieser Kapitalisierungssatz entspricht ungefähr einer Amortisationsdauer von 18 bis 20 Jahren.‍

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Mietzinse bei Neubau

Bei Ersatzneubauten legt der Kanton Höchstmieten fest. Diese orientieren sich an der Zimmerzahl, der Lage sowie an politisch definierten Mietzinsobergrenzen. Wertvermehrende Investitionen dürfen nur bis zur Erreichung dieses Höchstwertes überwälzt werden. ‍

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Kontrolle der Mieten‍

Die Mietzinse unterliegen während einer bestimmten Dauer der staatlichen Kontrolle. In dieser Zeit überprüfen die Behörden, ob die festgelegten Mietzinse eingehalten werden.

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Energetische Sanierungen‍

Energetische Sanierungen gelten grundsätzlich als wertvermehrende Investitionen. Sie unterstehen schon heute der Bewilligungspflicht. Wird diese erteilt, dürfen sie auf die Mieterinnen und Mieter überwälzt werden.

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3. Kanton Waadt

Mietzinse nach Renovationen‍

Grundlage für die Berechnung des Mietzinses im Kanton Waadt ist ein Vergleich zwischen der aktuellen Ist-Miete (tatsächliche Mieteinnahmen) und einer objektiven Miete (theoretisch angemessene Mieteinnahmen gemäss Alter, Lage und Zustand der Immobilie). 70 % der objektiven Miete gelten als Reserve für Unterhalt und Erneuerungen. Liegt die aktuelle Miete bereits deutlich über dieser Reserve, kann nur noch ein Anteil der Investitionskosten auf die Mieterschaft überwälzt werden.

Beispiel:

Die aktuellen Mieteinnahmen betragen 2 Mio. Franken.
Die objektive Miete der Immobilie beträgt 1.75 Mio. Franken.
Damit entspricht die Ist-Miete rund 114 Prozent der objektiven Miete.

Nach Abzug der gesetzlichen Unterhaltsreserve von 70 Prozent ergibt sich ein Wert von 44 Prozent. Daraus folgt, dass noch maximal 56 Prozent der Investitionskosten überwälzt werden dürfen.

Betragen die Renovationskosten 500'000 Franken, können somit rund 280'000 Franken in die Mietzinsberechnung einfliessen.

Mietzinse bei Neubau‍

Bei Ersatzneubauten darf der Kanton verlangen, dass ein Teil des abgebrochenen Wohnraums zu vergleichbaren Mietbedingungen ersetzt wird. Der restliche Neubau darf zu Marktpreisen angeboten werden.

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Kontrolle der Mieten‍

Nach Renovationen oder Ersatzneubauten werden die Mietpreise vom Kanton kontrolliert.

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Energetische Sanierungen‍

Energetische Sanierungen oder Investitionen zur Nutzung erneuerbarer Energien können vollständig auf die Mieterschaft überwälzt werden.

4. Zürich

Mietzinse nach Renovationen

Die Wohnschutz-Initiative für den Kanton Zürich ist äusserst liberal und unterscheidet sich stark vom Wohnschutz anderer Kantone. Die Initiative schlägt vor, dass Gemeinden im Falle eines Leerwohnungsbestand von unter 1.5 Prozent Massnahmen zum Schutze vor unfairen Leerkündigungen ausarbeiten und ihren Einwohnerinnen und Einwohnern unterbreiten dürfen.

Die Wohnschutz-Initiative des Mieterinnen- und Mieterverbands Zürich enthält lediglich eine Kann-Formulierung. Jede Gemeinde im Kanton Zürich bzw. deren Einwohnerinnen und Einwohner entscheidet selbst, ob und welche Massnahmen sie umsetzen möchten. Schliesslich ist die Situation in der Stadt Zürich nicht mit jener in Herrliberg oder Dielsdorf zu vergleichen. Das ermöglicht Lösungen, die auf die lokalen Gegebenheiten zugeschnitten sind und stärkt das Selbstbestimmungsrecht der ortsansässigen Bevölkerung. Denn die Gemeinden schreiten nur da ein, wo es notwendig und von der Bevölkerung gewünscht ist.

Mögliche Massnahmen sind der Erhalt von Wohnungen für alte Menschen und Familien oder die Kooperation mit privaten Eigentümern zum Schutz von preisgünstigen Wohnungen.

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Mietzinse bei Neubau

Auch bei Neubauten können Gemeinden Vorgaben zur Höhe der Mietzinse machen, insbesondere wenn bestehender Wohnraum ersetzt wird. Die genaue Ausgestaltung der Mietzinsgrenzen liegt jedoch in der Kompetenz der Gemeinden.

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Kontrolle der Mieten

Die Gemeinden können eine zeitlich befristete Kontrolle der Mietzinse nach Renovationen oder Ersatzneubauten vorsehen. Ob und wie lange sie dies tun, entscheiden die Gemeinden selbst.

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Energetische Sanierungen

Energetische Sanierungen unterstehen schon heute einer Bewilligungspflicht. Die Wohnschutz-Initiative ändert daran nichts.